手続きの概要

家賃滞納者に対する対応策として次の順番で実施することが考えられます.

 

 ① 任意交渉(支払催告・契約解除)

   ↓

   (占有移転禁止の仮処分が必要になることもあります.)

   ↓

 ②建物明渡等請求訴訟

   ↓

 ③強制執行

 

① 任意交渉

支払催促・契約解除

賃料滞納者(債務者)に対し,弁護士名で内容証明郵便を発送して支払を督促し,滞納賃料の任意の履行(支払い)を図ります。依頼者の意向によっては,滞納家賃の回収だけでなく,賃貸借契約を解除して目的物の明け渡しを求めます。

 

借主と合意が成立した時

 借主との間で,滞納家賃の支払いや建物の明渡時期について合意が成立した場合には,和解契約書を作成して,紛争を解決します.

 もっとも,借主が約束通りに確実に支払いや明渡しをするかどうかはわかりませんので,単なる和解契約書を作るだけではなく,公正証書を作成したり,裁判所での「訴え提起前の和解」をしておく必要があります.

 この「訴え提起前の和解」などがあれば,その和解調書に基づいて,すぐに強制執行することができるので(いちいち和解契約に基づいて判決を取得する必要がない.),紛争を迅速に解決することができます.

② 建物明渡等請求事件(民事訴訟)

 賃貸借契約を解除したのに建物を明け渡さない,相手方から返答がない等の場合,相手方に対して,建物明渡請求訴訟(民事訴訟)を提起します。また,未払い賃料等があれば、建物明渡請求訴訟と一緒に未払い賃料等の請求も行います。

 この訴訟手続において,相手方と和解が成立して解決することもありますが,和解が成立しない場合には判決(債務名義)を取得することになります。

 その後,後記の強制執行を申し立てます。

 

占有移転禁止の仮処分(民事保全)

 建物明渡請求訴訟をするにあたり調査したところ,賃借人以外の第三者が建物を占有しているような場合,占有移転禁止の仮処分を申し立てます。

 これは,建物明渡請求訴訟でせっかく勝訴判決をとっても,実際の占有者が被告ではなかったという場合には,もう一度訴訟をやり直さなければならないことになるという事態を防止するために行います.

当事者(被告)恒定・確定後に、新たな第三者(占有者)が出現したとしても、当事者(被告)宛の判決に基づいて建物明渡の強制執行を行うことができます。

 もっとも,費用がかさみますので,この仮処分を行うかどうかは事案によりけりとなります.

 

 

③  建物明渡しの強制執行(明渡執行)

  建物明渡請求について判決や訴え提起前の和解が成立しているにもかかわらず、相手方が任意に明渡さない場合には、建物明渡しの強制執行を申し立て、強制的に建物の退去(明渡し)を実現します。

 また,事案によっては,未払賃料等を回収するために、建物内の動産差押(強制執行)を一緒に申し立てます。

 

明渡しの強制執行~その1(明渡催告)

 建物明渡しの強制執行については,いきなり強制的に明け渡す(実力を行使する)ということも可能ですが,通常は,まず,執行官から明渡しの催告がなされます.普通は1ヶ月以内の明渡日を設定して,それまでに明け渡すように執行官から促されます.

 そして,明渡しの催告がなされた場合には,相手方も観念して,任意に明け渡されることが多いといえます.

 明渡しの催告がなされたのに,相手方が出ていかない場合には,明渡しの断行を行います.

明渡しの強制執行~その2(明渡断行)

 建物内の動産類を取り除いて,建物を明け渡す手続きをします.

これが本来の明渡執行ですが,多額の費用がかかるというデメリットもあり,常に明渡断行が最適な手段であるとは限りません.

 明渡断行の威嚇のもとで,相手方になるべく任意に明け渡してもらうという方法が,費用も低額に抑えられ,かつ,迅速に明け渡される方法であることもあります.

 どのような手段が最適であるかは事案によって異なりますので,弁護士へ相談の上,決定していく必要があります.

 

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